{"id":3457,"date":"2025-10-02T12:55:48","date_gmt":"2025-10-02T15:55:48","guid":{"rendered":"https:\/\/qyon.com\/br\/?post_type=reforma-tributaria&#038;p=3457"},"modified":"2025-10-21T09:20:14","modified_gmt":"2025-10-21T12:20:14","slug":"reforma-tributaria-do-consumo-como-o-aluguel-de-imoveis-sera-tributado-para-pessoa-fisica","status":"publish","type":"reforma-tributaria","link":"https:\/\/qyon.com\/br\/reforma\/reforma-tributaria-do-consumo-como-o-aluguel-de-imoveis-sera-tributado-para-pessoa-fisica\/","title":{"rendered":"Reforma Tribut\u00e1ria do Consumo: como o aluguel de im\u00f3veis ser\u00e1 tributado para pessoa f\u00edsica"},"content":{"rendered":"<p>A Reforma Tribut\u00e1ria muda a forma de tributar alugu\u00e9is e arrendamentos. Veja quando a pessoa f\u00edsica passa a pagar IBS e CBS e como ser\u00e1 o c\u00e1lculo.<\/p>\n<p><strong>Fique de olho:<\/strong><br \/>\nA Reforma Tribut\u00e1ria pode transformar a forma como locadores e locat\u00e1rios negociam valores.<br \/>\nSem o devido planejamento a partir de 2026, <strong>os novos tributos podem reduzir a rentabilidade do locador e aumentar as despesas do inquilino<\/strong>.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Impactos da Reforma Tribut\u00e1ria do Consumo na tributa\u00e7\u00e3o de alugu\u00e9is e arrendamentos<\/strong><\/p>\n<p>A Reforma Tribut\u00e1ria do Consumo (RTC), institu\u00edda pela Lei Complementar n\u00ba 214\/2025, trar\u00e1 mudan\u00e7as profundas na forma como a Receita Federal e o Comit\u00ea Gestor do IBS tratar\u00e3o entre outros o recebimento de alugu\u00e9is, arrendamentos e cess\u00e3o onerosa por pessoas f\u00edsicas.<\/p>\n<p>Essas altera\u00e7\u00f5es entram em <strong>fase de testes a partir de 2026<\/strong> e, conforme o <strong>Cap\u00edtulo V, artigo 251 da LC 214\/2025 <\/strong>sobre as<strong> opera\u00e7\u00f5es com bens im\u00f3veis,<\/strong> a pessoa f\u00edsica poder\u00e1 se tornar contribuinte no regime regular para os novos tributos <strong>IBS (Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os)<\/strong> e <strong>CBS (Contribui\u00e7\u00e3o sobre Bens e Servi\u00e7os)<\/strong> \u2014 mesmo sem possuir empresa formal.<\/p>\n<p>A seguir, veja em quais condi\u00e7\u00f5es essa tributa\u00e7\u00e3o se aplica e como o c\u00e1lculo ser\u00e1 feito.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ol>\n<li><strong> Quando a pessoa f\u00edsica passa a ser contribuinte do IBS e da CBS<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p>A legisla\u00e7\u00e3o estabelece <strong>duas condi\u00e7\u00f5es principais<\/strong> que podem enquadrar a pessoa f\u00edsica como contribuinte dos novos tributos:<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><strong>Condi\u00e7\u00e3o 1 \u2013 Receita anual acima de R$ 240 mil e mais de tr\u00eas im\u00f3veis alugados<\/strong><\/p>\n<p>A primeira hip\u00f3tese ocorre quando o contribuinte pessoa f\u00edsica:<\/p>\n<ul>\n<li>Recebeu receita anual de <strong>alugu\u00e9is superior a R$ 240 mil<\/strong> no <u>ano anterior<\/u>;<\/li>\n<li>E possui <strong>rendimentos de mais de tr\u00eas im\u00f3veis distintos alugados<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n<p><strong>Exemplos:<\/strong><br \/>\nCom tr\u00eas im\u00f3veis alugados por R$ 7.000,00 mensais cada totaliza <strong>R$ 252.000,00 por ano<\/strong>. Nesse caso, ainda <strong>n\u00e3o ser\u00e1 contribuinte do IBS\/CBS<\/strong>, pois <u>n\u00e3o ultrapassa<\/u> o n\u00famero <u>m\u00ednimo de quatro im\u00f3veis alugados<\/u>.<\/p>\n<p>Por outro lado, mesmo que o total anual seja menor que o exemplo anterior, haver\u00e1 enquadramento:\u00a0 se uma pessoa f\u00edsica aluga <strong>quatro im\u00f3veis por R$ 5.100,00 cada<\/strong>, o total anual \u00e9 <strong>R$ 244.800,00. <\/strong>Por\u00e9m, <strong>como h\u00e1 quatro im\u00f3veis distintos alugados<\/strong>, a pessoa f\u00edsica ser\u00e1 enquadrada como <u>contribuinte regular no ano seguinte<\/u>.<\/p>\n<p><strong>Condi\u00e7\u00e3o 2 \u2013 Excesso de 20% do limite anual por im\u00f3vel<\/strong><\/p>\n<p>A segunda hip\u00f3tese ocorre quando o fisco identifica que <strong>um \u00fanico im\u00f3vel<\/strong> gerou receita que ultrapassa <strong>20% do limite de R$ 240 mil<\/strong>, ou seja, <strong>R$ 288 mil anuais<\/strong>.<\/p>\n<p>Quando isso ocorre, <strong>a partir do m\u00eas seguinte<\/strong> ao excesso, a pessoa f\u00edsica passa a ser contribuinte de IBS e CBS desse im\u00f3vel distintamente \u2014 <strong>independentemente da quantidade total de im\u00f3veis<\/strong>.<\/p>\n<p><strong>Exemplo:<\/strong><br \/>\nUma pessoa f\u00edsica <u>com dois im\u00f3veis<\/u>, sendo o primeiro alugado por R$ 29 mil mensais (R$ 290 mil acumulado em 10 meses), j\u00e1 ultrapassa o limite. Nesse caso, <strong>a tributa\u00e7\u00e3o passa a incidir a partir de novembro<\/strong>.<br \/>\nJ\u00e1 o segundo im\u00f3vel, com aluguel de R$ 7 mil mensais, para este segundo <strong>permanecer\u00e1 isento<\/strong>, pois n\u00e3o atinge os crit\u00e9rios de valor nem de quantidade de propriedade de im\u00f3veis.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ol start=\"2\">\n<li><strong> Benef\u00edcio fiscal para uso residencial<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p>A legisla\u00e7\u00e3o prev\u00ea um <strong>redutor social<\/strong> sobre a base de c\u00e1lculo de <strong>R$ 600,00 por im\u00f3vel<\/strong>, <strong>desde que o aluguel seja destinado ao uso residencial<\/strong>.<\/p>\n<p>Isso significa que o contribuinte que aluga im\u00f3veis residenciais pagar\u00e1 uma tributa\u00e7\u00e3o significativamente menor.<\/p>\n<p>Al\u00e9m disso, as <strong>al\u00edquotas de IBS e CBS<\/strong> para opera\u00e7\u00f5es de <strong>loca\u00e7\u00e3o, cess\u00e3o onerosa e arrendamento de bens im\u00f3veis<\/strong> (por per\u00edodo superior a 90 dias- tamb\u00e9m conhecido como longa dura\u00e7\u00e3o) ter\u00e3o <strong>redu\u00e7\u00e3o de 70%<\/strong>.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<ol start=\"3\">\n<li><strong> Simula\u00e7\u00e3o pr\u00e1tica de c\u00e1lculo com e sem benef\u00edcio fiscal<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<ul>\n<li>Total de im\u00f3veis alugados: 10 apartamentos<\/li>\n<li>Valor do aluguel mensal por im\u00f3vel: R$ 2.100,00<\/li>\n<\/ul>\n<figure id=\"attachment_3459\" aria-describedby=\"caption-attachment-3459\" style=\"width: 792px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><a href=\"https:\/\/qyon.com\/br\/wp-content\/uploads\/2025\/10\/tabela-simulacao-ibs-cbs-alugeul-pessoa-fisica.jpg\"><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" class=\"size-full wp-image-3459\" src=\"https:\/\/qyon.com\/br\/wp-content\/uploads\/2025\/10\/tabela-simulacao-ibs-cbs-alugeul-pessoa-fisica.jpg\" alt=\"\" width=\"792\" height=\"565\" srcset=\"https:\/\/qyon.com\/br\/wp-content\/uploads\/2025\/10\/tabela-simulacao-ibs-cbs-alugeul-pessoa-fisica.jpg 792w, https:\/\/qyon.com\/br\/wp-content\/uploads\/2025\/10\/tabela-simulacao-ibs-cbs-alugeul-pessoa-fisica-300x214.jpg 300w, https:\/\/qyon.com\/br\/wp-content\/uploads\/2025\/10\/tabela-simulacao-ibs-cbs-alugeul-pessoa-fisica-768x548.jpg 768w\" sizes=\"(max-width: 792px) 100vw, 792px\" \/><\/a><figcaption id=\"caption-attachment-3459\" class=\"wp-caption-text\">Tabela Simula\u00e7\u00e3o Qyon<\/figcaption><\/figure>\n<p>Mesmo com o aumento da al\u00edquota at\u00e9 2033 quando estar\u00e1 em plena vig\u00eancia, o uso residencial continua trazendo um desconto relevante para o contribuinte, refor\u00e7ando o <a href=\"https:\/\/qyon.com\/br\/reforma\/principios-constitucionais-que-norteiam-a-reforma-tributaria-do-consumo\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>princ\u00edpio da Justi\u00e7a Tribut\u00e1ria<\/strong><\/a> da Reforma Tribut\u00e1ria do Consumo.<\/p>\n<p>*Esses valores, al\u00edquotas s\u00e3o estimativos e poder\u00e3o variar conforme os regulamentos complementares da lei.<\/p>\n<ol start=\"4\">\n<li><strong> O papel do CIB \u2014 o \u201cCPF dos im\u00f3veis\u201d<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p>Um dos pontos mais inovadores da Reforma \u00e9 a cria\u00e7\u00e3o do <a href=\"https:\/\/qyon.com\/br\/reforma\/cib-na-reforma-tributaria-como-funciona-o-novo-cadastro-para-imoveis-no-brasil\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><strong>CIB (Cadastro de Im\u00f3veis Brasileiros)<\/strong>, que funcionar\u00e1 como uma esp\u00e9cie de \u201cCPF do im\u00f3vel\u201d.<\/a><\/p>\n<p>Cada bem ter\u00e1 um <strong>c\u00f3digo \u00fanico de identifica\u00e7\u00e3o<\/strong>, permitindo ao fisco rastrear <strong>toda a vida \u00fatil e as opera\u00e7\u00f5es financeiras<\/strong> associadas a ele, sejam de compra, venda, loca\u00e7\u00e3o ou arrendamento.<\/p>\n<p>Com isso, a fiscaliza\u00e7\u00e3o das opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias tende a se tornar mais automatizada e transparente, especialmente para o cruzamento de informa\u00e7\u00f5es entre locadores, locat\u00e1rios e intermedi\u00e1rios.<\/p>\n<p>Embora a estrutura geral das opera\u00e7\u00f5es com bens im\u00f3veis j\u00e1 esteja prevista na Lei Complementar n\u00ba 214\/2025, diversos detalhes operacionais ainda ser\u00e3o definidos.<\/p>\n<ol start=\"5\">\n<li><strong> Acompanhe nosso blog para pontos que trataremos em outros artigos <\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<ul>\n<li>Corre\u00e7\u00e3o mensal do teto e do redutor social pelo IPCA;<\/li>\n<li>Tributa\u00e7\u00e3o de loca\u00e7\u00f5es de <strong>curta dura\u00e7\u00e3o<\/strong> (at\u00e9 90 dias) <strong>Airbnb e afins<\/strong>, conforme Art. 253, equiparadas a servi\u00e7os de hotelaria;<\/li>\n<li>Arrendamentos rurais e cess\u00e3o de \u00e1reas para pastagem;<\/li>\n<li>Regras diferenciadas para aliena\u00e7\u00e3o e venda de im\u00f3veis;<\/li>\n<li>Valor de Refer\u00eancia do im\u00f3vel (<a href=\"https:\/\/www.gov.br\/receitafederal\/pt-br\/acesso-a-informacao\/acoes-e-programas\/programas-e-atividades\/sinter\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">SINTER x CIB<\/a>)<\/li>\n<li>Revis\u00e3o e atualiza\u00e7\u00e3o de cl\u00e1usulas contratuais;<\/li>\n<li>Holding Patrimonial na Loca\u00e7\u00e3o de Im\u00f3veis;<\/li>\n<li>Recebimento de alugu\u00e9is por pessoas jur\u00eddicas com atividades imobili\u00e1rias;<\/li>\n<li>Servi\u00e7os de intermedia\u00e7\u00e3o de bem im\u00f3vel prestado por corretores etc.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Esses pontos poder\u00e3o influenciar diretamente o planejamento financeiro de locadores e investidores imobili\u00e1rios.<\/p>\n<ol start=\"6\">\n<li><strong> IRPF e a nova tributa\u00e7\u00e3o: sem substitui\u00e7\u00e3o<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<p>Vale lembrar que a incid\u00eancia de IBS e CBS <strong>n\u00e3o substitui o Imposto de Renda Pessoa F\u00edsica (IRPF)<\/strong> atualmente cobrado sobre rendimentos de aluguel.<br \/>\nOu seja, a pessoa f\u00edsica continuar\u00e1 recolhendo normalmente o\u00a0<strong>Imposto de Renda (IRPF)<\/strong>, <a href=\"https:\/\/www.gov.br\/receitafederal\/pt-br\/assuntos\/meu-imposto-de-renda\/tabelas\/2025\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">com incid\u00eancia na tabela progressiva (mesma tabela do sal\u00e1rio), \u00a0caso os rendimentos mensais ultrapassem o limite de isen\u00e7\u00e3o (base cerca de R$ R$\u00a02.428,80 m\u00eas)<\/a>, e o novo modelo representar\u00e1 gradualmente <strong>um acr\u00e9scimo na carga tribut\u00e1ria<\/strong> a partir dos limites definidos.<\/p>\n<p><strong>Conclus\u00e3o<\/strong><\/p>\n<p>A Reforma Tribut\u00e1ria do Consumo traz uma nova l\u00f3gica para a tributa\u00e7\u00e3o de alugu\u00e9is e arrendamentos de im\u00f3veis no Brasil.<br \/>\nCom a inclus\u00e3o das pessoas f\u00edsicas no regime de IBS e CBS, ser\u00e1 essencial compreender os limites de receita, a quantidade de im\u00f3veis e os benef\u00edcios aplic\u00e1veis \u00e0s loca\u00e7\u00f5es residenciais.<\/p>\n<p>Al\u00e9m disso, <a href=\"https:\/\/qyon.com\/br\/reforma\/cib-na-reforma-tributaria-como-funciona-o-novo-cadastro-para-imoveis-no-brasil\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">o novo <strong>CIB<\/strong><\/a> promete revolucionar a forma como o fisco monitora as opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias.<\/p>\n<p>Enquanto os regulamentos complementares n\u00e3o s\u00e3o publicados, \u00e9 fundamental que contribuintes e contadores se antecipem, revisem contratos e preparem seus controles financeiros para essa nova realidade tribut\u00e1ria.<\/p>\n<p><strong>Opini\u00e3o dos especialistas QYON<\/strong><\/p>\n<p>Com a chegada da Reforma Tribut\u00e1ria do Consumo, deve crescer a procura por orienta\u00e7\u00e3o cont\u00e1bil, j\u00e1 que os novos tributos <a href=\"https:\/\/qyon.com\/br\/reforma\/transparencia-nos-tributos-o-que-muda-com-a-cobranca-por-fora-na-reforma-tributaria\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">IBS e CBS ser\u00e3o cobrados <\/a><strong>por fora do valor do aluguel<\/strong>.<\/p>\n<p>Essa mudan\u00e7a exige <strong>revis\u00e3o contratual e planejamento financeiro<\/strong>, pois sem boas negocia\u00e7\u00f5es, o locador pode ter <strong>menor rentabilidade<\/strong>, e o locat\u00e1rio, <strong>aumento nas despesas mensais<\/strong>.<\/p>\n<p>O contador passa a ter papel essencial para <strong>ajustar contratos, revisar proje\u00e7\u00f5es financeiras e garantir que os novos encargos tribut\u00e1rios sejam aplicados de forma justa e transparente<\/strong>.<\/p>\n<p>Quer entender como a Reforma Tribut\u00e1ria pode impactar seus clientes e o seu escrit\u00f3rio?<br \/>\nAcompanhe o <strong>Blog QYON<\/strong> e saiba tudo sobre o IBS, CBS, CIB e as novas regras que transformar\u00e3o a contabilidade nos pr\u00f3ximos anos.<\/p>\n","protected":false},"featured_media":3461,"template":"","meta":{"_acf_changed":false},"reforma-categoria":[148],"reforma-subcategoria":[149,150,152,153],"class_list":["post-3457","reforma-tributaria","type-reforma-tributaria","status-publish","has-post-thumbnail","hentry","reforma-categoria-reforma-tributaria","reforma-subcategoria-contabilidade","reforma-subcategoria-escrita-fiscal","reforma-subcategoria-folha-de-pagamento","reforma-subcategoria-gestao-financeira"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v27.2 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Reforma Tribut\u00e1ria do Consumo: como o aluguel de im\u00f3veis ser\u00e1 tributado para pessoa f\u00edsica - QYON - Software<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" 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