A Reforma Tributária do Consumo (RTC) está criando novos desafios para contribuintes de todos os setores da economia. Embora os condomínios edilícios tradicionalmente não sejam vistos como agentes econômicos comuns, a implantação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) exigirá uma nova análise sobre receitas, documentos fiscais eletrônicos e conformidade tributária.

Nesse contexto, síndicos, administradoras, contadores e profissionais jurídicos devem compreender como as novas regras poderão impactar a gestão condominial, especialmente em relação à emissão da Nota Fiscal de Serviços eletrônica (NFS-e) e à exploração de receitas obtidas junto a terceiros.

A natureza jurídica do condomínio edilício

O condomínio edilício possui características jurídicas próprias e não se enquadra em nenhuma das estruturas tradicionalmente associadas ao Estado (primeiro setor), às empresas privadas (segundo setor) ou às entidades sem fins lucrativos do terceiro setor.

Em sua essência, trata-se de uma comunhão de interesses privados, na qual coexistem propriedades exclusivas, representadas pelas unidades autônomas, e uma propriedade coletiva compartilhada por todos os condôminos.

Seu funcionamento está baseado no rateio das despesas necessárias para manutenção, conservação e administração das áreas comuns. Embora opere sem finalidade lucrativa, o condomínio exerce atividades de gestão patrimonial voltadas aos interesses dos coproprietários.

Sob a ótica do Código Civil, o condomínio edilício não possui personalidade jurídica própria, uma vez que não é considerado sociedade de fato, ainda que dele participem pessoas jurídicas. Por essa razão, costuma ser classificado como um ente despersonalizado ou sujeito de direito despersonalizado.

Para fins cadastrais, sua natureza jurídica é enquadrada como:

• Natureza Jurídica 308-5 – Condomínio Edilício;
• CNAE 8112-5/00 – Condomínios Prediais.

 

Capacidade processual e inscrição no CNPJ

Apesar de não possuir personalidade jurídica, a legislação concede ao condomínio instrumentos que possibilitam sua atuação prática perante órgãos públicos, instituições financeiras e o Poder Judiciário.

Essa condição é frequentemente denominada personalidade judiciária ou capacidade processual.

Na prática, isso significa que o condomínio:

• Possui inscrição no CNPJ para cumprimento de obrigações fiscais, retenções tributárias e contratação de empregados pelo regime da CLT;
• Pode demandar judicialmente e ser demandado em juízo, sempre representado pelo síndico;
• Administra bens e recursos coletivos, embora a propriedade das áreas comuns continue pertencendo aos condôminos.

Importante destacar que o patrimônio administrado pelo condomínio não é juridicamente autônomo. Os verdadeiros proprietários continuam sendo os titulares das unidades autônomas, coproprietários das áreas comuns.

 

Inscrição obrigatória no CNPJ

Independentemente da ausência de personalidade jurídica, os condomínios edilícios devem realizar sua inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ).

O ato constitutivo poderá ser formado por:

Situação 1

• Convenção do condomínio registrada no Cartório de Registro de Imóveis; e
• Ata de eleição do síndico registrada no Registro de Títulos e Documentos (RTD).

Situação 2

Na inexistência da convenção:

• Certidão do Registro de Imóveis comprovando o registro do Memorial de Incorporação;
• Ata da assembleia que deliberou pela inscrição no CNPJ;
• Ata de eleição do síndico registrada no RTD.

 

Contextualização contábil: a importância da ITG 2005

Embora não exista obrigação legal expressa para que todos os condomínios mantenham escrituração contábil completa, quando os serviços são executados por profissional da contabilidade, devem ser observadas as diretrizes da ITG 2005, emitida pelo Conselho Federal de Contabilidade.

A norma foi criada especificamente para atender às particularidades dos condomínios edilícios, substituindo a aplicação da antiga ITG 2002, direcionada às entidades sem finalidade de lucro.

Sua adoção contribui para:

• Maior transparência na gestão;
• Melhor prestação de contas aos condôminos;
• Identificação antecipada de riscos financeiros;
• Melhor controle patrimonial;
• Apoio à tomada de decisões da administração.

 

Entre as demonstrações recomendadas destacam-se:

• Balanço Patrimonial;
• Demonstração dos Fluxos de Caixa (DFC);
• Relatórios gerenciais de acompanhamento financeiro.

Nesse cenário, contador, síndico e administradora passam a compartilhar responsabilidades relacionadas à qualidade e à confiabilidade das informações apresentadas aos moradores.

 

Como a Reforma Tributária impacta os condomínios

Historicamente, os condomínios edilícios foram tratados como estruturas voltadas exclusivamente ao rateio de despesas comuns.

Com o advento da Reforma Tributária do Consumo, entretanto, surge uma nova realidade de conformidade baseada em documentos fiscais eletrônicos e no caráter declaratório das operações econômicas.

Nos termos do Art. 60 da LC 214/2025, os Documentos Fiscais Eletrônicos (DF-es) assumem papel fundamental na apuração, fiscalização e constituição dos débitos relacionados ao IBS e à CBS.

Além de documentar as operações, esses registros passam a exercer função declaratória e constituem confissão do valor devido perante o Fisco.

 

O que muda a partir de 1º de dezembro de 2026?

A grande novidade para os condomínios será a obrigatoriedade da emissão da NFS-e em determinadas situações previstas pela nova sistemática tributária.

O exercício de 2026 funcionará como período de adaptação e ambiente de testes, considerando a incidência da alíquota experimental de 1%, composta por:

• 0,9% de CBS;
• 0,1% de IBS.

A obrigatoriedade da NFS-e ganha relevância especialmente para condomínios que obtenham receitas decorrentes de relações com terceiros, como:

• locação de espaços para antenas de telefonia;
• cessão de fachadas para publicidade;
• exploração comercial de áreas comuns;
• outras receitas econômicas não vinculadas ao simples rateio das despesas condominiais.

 

Quando o condomínio passa a ser contribuinte do IBS e da CBS?

O Art. 26 da LC 214/2025 estabelece que, como regra geral, o condomínio edilício não é contribuinte do IBS e da CBS.

Isso ocorre porque as taxas condominiais ordinárias e extraordinárias representam simples rateio de despesas comuns entre coproprietários e não caracterizam receita econômica decorrente de atividade empresarial.

Contudo, existem exceções importantes.

 

Opção voluntária pelo regime regular

O §1º do Art. 26 permite que o condomínio edilício opte voluntariamente pelo regime regular do IBS e da CBS.

Nessa hipótese, conforme previsto no §2º do mesmo artigo, haverá incidência dos tributos sobre todas as taxas e demais valores cobrados dos condôminos e de terceiros.

 

Incidência sem opção pelo regime regular

Caso o condomínio não exerça a opção voluntária, continuará sujeito ao tratamento favorecido previsto na legislação.

Entretanto, o cenário muda quando as taxas condominiais e demais valores cobrados dos condôminos passam a representar menos de 80% da receita total do condomínio.

Nessa situação, prevista no Art. 26, §2º, inciso II, determinadas operações realizadas com terceiros poderão sofrer incidência do IBS e da CBS.

Em outras palavras, ocorre o chamado rompimento da regra dos 80%.

 

Receitas de terceiros: o principal ponto de atenção

O maior risco de enquadramento tributário está relacionado à exploração econômica das áreas comuns.

São exemplos:

• locação de espaços para antenas de telefonia;
• cessão de áreas para publicidade;
• painéis digitais;
• exploração de estacionamentos;
• locações destinadas a terceiros;
• outras atividades de natureza econômica.

Quando essas receitas passam a representar parcela relevante, ultrapassando 20% da arrecadação total, o condomínio pode ser enquadrado nas hipóteses de incidência previstas pela LC 214/2025.

Além disso, a legislação prevê a possibilidade de apropriação proporcional de créditos relacionados às receitas tributadas, observadas as regras aplicáveis ao regime adotado.

 

 

 

Importação de tecnologia e serviços do exterior

Outro ponto pouco discutido envolve as hipóteses tratadas no Art. 19, inciso III, da LC 214/2025.

Mesmo um condomínio residencial que viva exclusivamente do rateio de despesas poderá ser impactado caso importe bens ou serviços do exterior.

Entre os exemplos mais comuns estão:

• contratação internacional de softwares de portaria virtual;
• licenciamento de plataformas tecnológicas estrangeiras;
• aquisição de equipamentos importados;
• contratação de serviços digitais fornecidos diretamente do exterior.

Nessas situações, o condomínio poderá se tornar contribuinte do IBS e da CBS em relação à operação específica de importação.

 

 

 

 

Leiautes e regras técnicas da NFS-e ainda serão publicados

É importante destacar que o cronograma divulgado pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026, prevê a disponibilização dos leiautes, regras técnicas e orientações operacionais dos novos documentos fiscais eletrônicos ao longo do processo de implantação.

Por esse motivo, diversos aspectos operacionais ainda dependem da publicação de manuais, esquemas técnicos e regulamentações complementares.

Assim, parte das dúvidas atualmente existentes deverá ser esclarecida à medida que os órgãos responsáveis divulgarem os documentos oficiais.

 

Como os síndicos podem auditar as receitas do condomínio para avaliar a incidência do IBS e da CBS

Antes da entrada em vigor da obrigatoriedade da NFS-e, recomenda-se que os condomínios realizem uma auditoria preventiva das suas fontes de arrecadação.

O principal objetivo é identificar se as taxas cobradas dos condôminos representam pelo menos 80% da receita total.

 

Tabela prática para auditoria preventiva dos condomínios

Categoria	Receita	Conta para o limite dos 80%?	Pode sofrer incidência de IBS/CBS?	Comentário Prático
Taxas Condominiais	Cotas ordinárias	Sim	Não	Representam mero rateio das despesas comuns.
Taxas Condominiais	Cotas extraordinárias	Sim	Não	Destinadas a obras, reformas e despesas excepcionais.
Taxas Condominiais	Fundo de reserva	Sim	Não	Possui natureza de provisão financeira interna.
Receitas Acessórias	Multas e juros por atraso	Não	Não	Possuem natureza indenizatória.
Receitas Acessórias	Multas previstas na convenção ou regimento interno	Não	Não	Decorrentes de infrações administrativas e disciplinares.
Receitas Acessórias	Locação de salão de festas, churrasqueira, espaço gourmet ou vagas para moradores	Não	Depende	Deve ser monitorada em conjunto com outras receitas para análise do enquadramento.
Receitas com Terceiros	Locação de áreas para antenas de telefonia	Não	Sim	Exemplo clássico de exploração econômica tributável.
Receitas com Terceiros	Publicidade e painéis digitais	Não	Sim	Exploração comercial de espaços comuns.
Receitas com Terceiros	Totens eletrônicos e mídia em elevadores	Não	Sim	Receita decorrente de relação comercial com terceiros.
Receitas com Terceiros	Estacionamento comercial	Não	Sim	Atividade de natureza econômica.
Receitas com Terceiros	Locação de áreas para empresas externas	Não	Sim	Pode desencadear incidência dos tributos.
Receitas Eventuais	Venda de sucata ou ativos obsoletos	Não	Avaliar caso a caso	Ainda que eventual, pode impactar análises de receita.
Receitas Financeiras	Rendimentos de aplicações financeiras	Não*	Não	Possuem tratamento específico e devem ser avaliados separadamente.

* Os rendimentos financeiros exigem análise específica quanto à participação na receita total do condomínio.

 

Estrutura prática para auditoria preventiva

Para Condomínio que não fez a opção voluntária para o Regime Regular, o cálculo pode seguir a lógica abaixo:

(Receitas de condôminos ÷ Receita total do condomínio) × 100

Considerando:

Receitas de condôminos

• cotas ordinárias;
• cotas extraordinárias;
• fundo de reserva.

Resultado igual ou superior a 80%

O condomínio permanece enquadrado no tratamento favorecido previsto pelo Art. 26 da LC 214/2025.

Nesse cenário:

• não há incidência regular de IBS e CBS sobre as taxas condominiais;
• permanece caracterizado o rateio interno de despesas;
• exige-se o monitoramento contínuo das demais receitas.

Resultado inferior a 80%

O condomínio deverá avaliar a incidência do IBS e da CBS sobre as operações realizadas com terceiros.

Entre os exemplos mais comuns estão:

• locação de antenas;
• exploração publicitária;
• cessão de espaços;
• estacionamentos comerciais;
• demais receitas de natureza econômica.

Classificações tributárias sugeridas na emissão do DF-e

Nas operações relacionadas ao fornecimento de condomínio edilício não optante pelo regime regular, podem ser observadas classificações como:

• CST 410 – Imunidade e Não Incidência;
• cClasstrib 410012 – Fornecimento de condomínio edilício não optante pelo regime regular.

Já nas operações com receitas com terceiros submetidas à tributação regular:

• CST 000 – Tributação Integral;
• cClasstrib 000001 – Situações tributadas integralmente pelo IBS e CBS.

 

Atenção

O fator determinante não é apenas a existência de receitas de terceiros, mas a representatividade dessas receitas em relação ao total arrecadado pelo condomínio. Por esse motivo, síndicos, administradoras e contadores devem criar mecanismos permanentes de monitoramento e segregação das receitas para evitar erros de enquadramento e riscos de não conformidade durante a transição da Reforma Tributária.

 

 

 

Ações recomendadas para síndicos e administradoras

Diante desse novo cenário, algumas medidas devem ser consideradas desde já:

• mapear detalhadamente todas as fontes de receita do condomínio;
• revisar contratos vigentes relacionados à exploração econômica das áreas comuns;
• reavaliar a convenção condominial e o regimento interno;
• revisar regras sobre utilização das áreas comuns;
• analisar os critérios de rateio das despesas ordinárias e extraordinárias;
• avaliar os impactos financeiros decorrentes das aquisições com IBS e da CBS;
• revisar o orçamento anual e o planejamento financeiro;
• implantar controles para segregação das receitas;
• buscar soluções tecnológicas preparadas para emissão dos novos DF-es;
• capacitar equipes administrativas e contábeis;
• manter a gestão dos tributos atuais que continuarão coexistindo durante o período de transição até 2032, incluindo ISSQN, retenções tributárias e demais obrigações acessórias aplicáveis.

 

Comentário dos Especialistas Qyon

A obrigatoriedade da NFS-e representa uma mudança relevante para os condomínios edilícios, especialmente para aqueles que possuem receitas oriundas da exploração econômica de áreas comuns, como locação de espaços para antenas, publicidade e outras atividades realizadas com terceiros. Mais do que uma nova obrigação acessória, a Reforma Tributária exige maior controle sobre a origem das receitas, correta classificação das operações e acompanhamento dos limites previstos na LC 214/2025.

Importante: Este artigo aborda especificamente os impactos da Reforma Tributária do Consumo relacionados ao IBS, à CBS, aos Documentos Fiscais Eletrônicos e à emissão da NFS-e pelos condomínios edilícios. Questões relacionadas ao ISSQN, tributos federais, retenções na fonte, folha de pagamento e demais particularidades tributárias devem ser analisadas individualmente à luz da legislação aplicável e das características específicas de cada condomínio.