A Reforma Tributária muda a forma de tributar aluguéis e arrendamentos. Veja quando a pessoa física passa a pagar IBS e CBS e como será o cálculo.
Fique de olho:
A Reforma Tributária pode transformar a forma como locadores e locatários negociam valores.
Sem o devido planejamento a partir de 2026, os novos tributos podem reduzir a rentabilidade do locador e aumentar as despesas do inquilino.
Impactos da Reforma Tributária do Consumo na tributação de aluguéis e arrendamentos
A Reforma Tributária do Consumo (RTC), instituída pela Lei Complementar nº 214/2025, trará mudanças profundas na forma como a Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS tratarão entre outros o recebimento de aluguéis, arrendamentos e cessão onerosa por pessoas físicas.
Essas alterações entram em fase de testes a partir de 2026 e, conforme o Capítulo V, artigo 251 da LC 214/2025 sobre as operações com bens imóveis, a pessoa física poderá se tornar contribuinte no regime regular para os novos tributos IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) — mesmo sem possuir empresa formal.
A seguir, veja em quais condições essa tributação se aplica e como o cálculo será feito.
- Quando a pessoa física passa a ser contribuinte do IBS e da CBS
A legislação estabelece duas condições principais que podem enquadrar a pessoa física como contribuinte dos novos tributos:
Condição 1 – Receita anual acima de R$ 240 mil e mais de três imóveis alugados
A primeira hipótese ocorre quando o contribuinte pessoa física:
- Recebeu receita anual de aluguéis superior a R$ 240 mil no ano anterior;
- E possui rendimentos de mais de três imóveis distintos alugados.
Exemplos:
Com três imóveis alugados por R$ 7.000,00 mensais cada totaliza R$ 252.000,00 por ano. Nesse caso, ainda não será contribuinte do IBS/CBS, pois não ultrapassa o número mínimo de quatro imóveis alugados.
Por outro lado, mesmo que o total anual seja menor que o exemplo anterior, haverá enquadramento: se uma pessoa física aluga quatro imóveis por R$ 5.100,00 cada, o total anual é R$ 244.800,00. Porém, como há quatro imóveis distintos alugados, a pessoa física será enquadrada como contribuinte regular no ano seguinte.
Condição 2 – Excesso de 20% do limite anual por imóvel
A segunda hipótese ocorre quando o fisco identifica que um único imóvel gerou receita que ultrapassa 20% do limite de R$ 240 mil, ou seja, R$ 288 mil anuais.
Quando isso ocorre, a partir do mês seguinte ao excesso, a pessoa física passa a ser contribuinte de IBS e CBS desse imóvel distintamente — independentemente da quantidade total de imóveis.
Exemplo:
Uma pessoa física com dois imóveis, sendo o primeiro alugado por R$ 29 mil mensais (R$ 290 mil acumulado em 10 meses), já ultrapassa o limite. Nesse caso, a tributação passa a incidir a partir de novembro.
Já o segundo imóvel, com aluguel de R$ 7 mil mensais, para este segundo permanecerá isento, pois não atinge os critérios de valor nem de quantidade de propriedade de imóveis.
- Benefício fiscal para uso residencial
A legislação prevê um redutor social sobre a base de cálculo de R$ 600,00 por imóvel, desde que o aluguel seja destinado ao uso residencial.
Isso significa que o contribuinte que aluga imóveis residenciais pagará uma tributação significativamente menor.
Além disso, as alíquotas de IBS e CBS para operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis (por período superior a 90 dias- também conhecido como longa duração) terão redução de 70%.
- Simulação prática de cálculo com e sem benefício fiscal
- Total de imóveis alugados: 10 apartamentos
- Valor do aluguel mensal por imóvel: R$ 2.100,00
Mesmo com o aumento da alíquota até 2033 quando estará em plena vigência, o uso residencial continua trazendo um desconto relevante para o contribuinte, reforçando o princípio da Justiça Tributária da Reforma Tributária do Consumo.
*Esses valores, alíquotas são estimativos e poderão variar conforme os regulamentos complementares da lei.
- O papel do CIB — o “CPF dos imóveis”
Um dos pontos mais inovadores da Reforma é a criação do CIB (Cadastro de Imóveis Brasileiros), que funcionará como uma espécie de “CPF do imóvel”.
Cada bem terá um código único de identificação, permitindo ao fisco rastrear toda a vida útil e as operações financeiras associadas a ele, sejam de compra, venda, locação ou arrendamento.
Com isso, a fiscalização das operações imobiliárias tende a se tornar mais automatizada e transparente, especialmente para o cruzamento de informações entre locadores, locatários e intermediários.
Embora a estrutura geral das operações com bens imóveis já esteja prevista na Lei Complementar nº 214/2025, diversos detalhes operacionais ainda serão definidos.
- Acompanhe nosso blog para pontos que trataremos em outros artigos
- Correção mensal do teto e do redutor social pelo IPCA;
- Tributação de locações de curta duração (até 90 dias) Airbnb e afins, conforme Art. 253, equiparadas a serviços de hotelaria;
- Arrendamentos rurais e cessão de áreas para pastagem;
- Regras diferenciadas para alienação e venda de imóveis;
- Valor de Referência do imóvel (SINTER x CIB)
- Revisão e atualização de cláusulas contratuais;
- Holding Patrimonial na Locação de Imóveis;
- Recebimento de aluguéis por pessoas jurídicas com atividades imobiliárias;
- Serviços de intermediação de bem imóvel prestado por corretores etc.
Esses pontos poderão influenciar diretamente o planejamento financeiro de locadores e investidores imobiliários.
- IRPF e a nova tributação: sem substituição
Vale lembrar que a incidência de IBS e CBS não substitui o Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) atualmente cobrado sobre rendimentos de aluguel.
Ou seja, a pessoa física continuará recolhendo normalmente o Imposto de Renda (IRPF), com incidência na tabela progressiva (mesma tabela do salário), caso os rendimentos mensais ultrapassem o limite de isenção (base cerca de R$ R$ 2.428,80 mês), e o novo modelo representará gradualmente um acréscimo na carga tributária a partir dos limites definidos.
Conclusão
A Reforma Tributária do Consumo traz uma nova lógica para a tributação de aluguéis e arrendamentos de imóveis no Brasil.
Com a inclusão das pessoas físicas no regime de IBS e CBS, será essencial compreender os limites de receita, a quantidade de imóveis e os benefícios aplicáveis às locações residenciais.
Além disso, o novo CIB promete revolucionar a forma como o fisco monitora as operações imobiliárias.
Enquanto os regulamentos complementares não são publicados, é fundamental que contribuintes e contadores se antecipem, revisem contratos e preparem seus controles financeiros para essa nova realidade tributária.
Opinião dos especialistas QYON
Com a chegada da Reforma Tributária do Consumo, deve crescer a procura por orientação contábil, já que os novos tributos IBS e CBS serão cobrados por fora do valor do aluguel.
Essa mudança exige revisão contratual e planejamento financeiro, pois sem boas negociações, o locador pode ter menor rentabilidade, e o locatário, aumento nas despesas mensais.
O contador passa a ter papel essencial para ajustar contratos, revisar projeções financeiras e garantir que os novos encargos tributários sejam aplicados de forma justa e transparente.
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