Se outrora mencionamos, en passant, a problemática confusão entre tributação do consumo e da renda, acerca dos Fundos de Direitos Creditórios, certamente é preocupação central do mercado imobiliário brasileiro[1], diante da Reforma Tributária. O setor se antecipa à elevação da carga fiscal e pairam incertezas, deveras também, sobre quem pagará a conta. A partir de 2027 haverá incidência efetiva da CBS e gradual do IBS sobre aluguéis e vendas imobiliárias, posto que com reservas, quais trataremos.

O que causa perplexidade, não se deve ignorar, é a base de cálculo destes tributos “sobre o consumo”: inexoravelmente, a renda e patrimônio nestas operações[2]. A Lei Complementar 214/2025 determina que incidirão: (1) Na locação, sobre o valor do aluguel[3] ; (2) Na alienação, sobre o valor da venda[4]. Naquela, tributa a renda por excelência. Nesta última, o patrimônio e também a renda (se houver “lucro” na venda, com ganho de capital). A bitributação, historicamente rechaçada, agora veio pela lei que confunde consumo, renda e patrimônio. Então, quando recolher o IR, o contribuinte verá tributada, por duas vezes, a mesma coisa.

Como se não bastasse, também enfrentaremos o efeito social disso. É a conclusão lógica que se extrai da exegese da Lei Complementar 214/2025[5], cujos critérios de incidência (as “reservas” que destacamos) se aplicam a (1) Aluguéis, quando (1.1) forem alugados mais de 3 (três) imóveis e a receita anual exceder R$ 240.000,00[6] ; (1.2) a receita anual exceder, em qualquer caso, R$ 288.000,00[7] ; (1.3) na locação “por temporada”, com as mesmas regras aplicáveis à hotelaria[8]; e  (2) Alienação, quando (2.1) forem vendidos mais de 3 (três) imóveis num ano[9] ; ou (2.2) mais de 1 (um) imóvel em um ano, por quem o construiu nos últimos 5 anos[10].

Há quem defenda o tamanho do Estado e a “taxação dos ricos”, contente, ora bem. Ignora, porém, a regra de quem paga a conta: o povo. Singela reflexão concluirá que os aluguéis ficarão mais caros, pois em grande parte (senão maioria) são feitos por imobiliárias e pessoas que vivem desse negócio. Adquirir a casa própria também será menos acessível, principalmente se imóveis novos, de propriedade de construtoras. Ledo engano pensar que tais custos não serão repassados ao comprador e locatário. Como sempre, o “tiro saindo pela culatra”, celebrado pelos que pouco querem entender. Reflita-se sobre que imobiliária não aluga, e que construtora não vende, mais de 3 (três) imóveis num ano-calendário. Para construtoras, quem dirá um só imóvel em 5 anos.

Frise-se que a Reforma Tributária é, sim, importante. Mas deve vir para o bem do Brasil e do povo brasileiro. Estas complexidades não nos servem. Nos restará observar, nos anos vindouros, o comportamento do Judiciário, especialmente do Supremo Tribunal Federal, sobre a constitucionalidade de tais disposições. Seja porque confundem renda, patrimônio e consumo, atraindo a nefasta bitributação, seja porque estas disposições têm o condão de causar efeitos devastadores no direito à moradia e à propriedade privada dos brasileiros.

Henrique Tochilovsky.

Referências:

[1] LC 214/25.

[2] Art. 255:

[3] Inciso I;

[4] Inciso II.

[5] Art. 251:

[6] §1º, inciso I;

[7] §2º, inciso II;

[8] Art. 253.

[9] Art. 251, §1º, inciso II;

[10] Art. 251, §1º, inciso III.